Nachfolgend ein Beitrag vom 16.10.2018 von Kiehnle, jurisPR-BKR 10/2018 Anm. 5

Leitsätze

1. Die Regelung des § 1156 Satz 1 BGB ist auf die Grundschuld entsprechend anwendbar. Der Grundstückseigentümer kann daher gegenüber dem Grundschuldzessionar nicht mit einer Forderung aufrechnen, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht.
2. Dies gilt auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist.

A. Problemstellung

Ob § 1156 BGB auch zugunsten eines Zessionars, der unentgeltlich ein Grundpfandrecht erworben hat, angewendet werden kann, ist seit einiger Zeit umstritten. Der BGH hat diese Frage nun bejaht.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Kläger erwarb 2013 ein mit einer Buchgrundschuld belastetes Grundstück. 2014 wurde in das Grundbuch die Abtretung der Grundschuld an den Beklagten eingetragen, die zur Sicherung von Forderungen des Beklagten gegen die Zedentin erfolgte. Der Kläger erklärte dem Beklagten die Aufrechnung mit einer 2013 erworbenen Zahlungsforderung gegen die Zedentin. Der Kläger hat vom Beklagten Zustimmung zur Löschung der Grundschuld verlangt, der Beklagte Widerklage auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in das Grundstück erhoben.
Der BGH hat abweichend von den beiden Vorinstanzen die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Gemäß den §§ 1142 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks den Grundschuldgläubiger auch durch Aufrechnung mit einer gegen diesen gerichteten Zahlungsforderung befriedigen, was den Erwerb der Grundschuld durch den Eigentümer nach sich zieht. Der Kläger rechnete hier jedoch mit einer Forderung gegen die Zedentin der Grundschuld gegenüber dem Zessionar als jetzigem Grundschuldinhaber auf. Mangels Wechselseitigkeit der Forderungen kann diese Aufrechnung nur unter den Voraussetzungen des § 406 BGB wirksam werden. § 406 BGB wird jedoch durch § 1156 i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB auch für eine Aufrechnung gegen die Grundschuld als dingliches Recht ausgeschlossen.
Das OLG Köln (Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15) hat als Vorinstanz (in Übereinstimmung mit der erstinstanzlichen Entscheidung des LG Köln, Urt. v. 25.09.2015 – 15 O 21/15) § 1156 BGB nicht angewendet, weil ein unentgeltlicher Erwerber der Grundschuld im Verhältnis zum Eigentümer entsprechend § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht schutzwürdig sei. Auf die in sich widersprüchliche Begründung des Oberlandesgerichts, das einerseits von einer (dinglich) wirksamen Ablösung der Grundschuld durch die Aufrechnung, andererseits aber nur von einem Bereicherungsanspruch „gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 816 Abs. 1 Satz 1 [gemeint sein dürfte doch wohl Satz 2, vgl. Rn. 33] analog i.V.m. den §§ 875 f. , 1183, 1192 BGB“ auf „Herausgabe der Grundschuld“ ausgeht (OLG Köln, Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15 Rn. 26, 33), geht der BGH nicht im Einzelnen ein.
Der V. Zivilsenat des BGH begnügt sich mit der Feststellung, dass die Abtretung einer Grundschuld durch den Gläubiger keine Verfügung eines Nichtberechtigten ist und mit einer solchen auch nicht vergleichbar sei, so dass kein Anlass bestehe, dem Gedanken des § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend dem Eigentümer entgegen § 1156 BGB die Aufrechnung nach § 406 BGB zu ermöglichen. § 1156 BGB bewerte vielmehr den „Vertrauensschutz für den Erwerber der Grundschuld höher als den in §§ 406 bis 408 gewährleisteten Vertrauensschutz für den Schuldner“ (Rn. 14). Zudem erleide der Eigentümer durch die Abtretung der Grundschuld anders als ein Berechtigter durch die wirksame Verfügung eines Nichtberechtigten keinen Nachteil, da ihm ohne die Möglichkeit der Aufrechnung gegenüber dem Zessionar die Forderung gegen den Zedenten und die Möglichkeit der Aufrechnung diesem gegenüber bleibe.
Das OLG Köln als Berufungsgericht hat die Abtretung der Grundschuld deshalb als unentgeltlich eingeordnet, weil die gesicherten Forderungen wegen Nichtigkeit des zugrunde liegenden Vertrages zwischen der Zedentin und dem Zessionar gemäß § 138 Abs. 2 BGB nicht entstanden seien (OLG Köln, Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15 Rn. 34 ff.). Der BGH gibt die Begründung des Oberlandesgerichts anders wieder, indem er ausführt, das Berufungsgericht habe die Abtretung als rechtsgrundlos qualifiziert und die rechtsgrundlose Verfügung einer unentgeltlichen gleichgestellt (Rn. 10, vgl. auch Rn. 14 a. E. und Leitsatz 2). Wucher wird vom BGH jedoch verneint, so dass auch das Verfügungsgeschäft der Abtretung deshalb nicht nichtig sein konnte (Rn. 20 ff.).
Abschließend erklärt der V. Zivilsenat des BGH unter Berufung auf das Urteil vom 21.05.2003 (IV ZR 452/02 – NJW 2003, 2673), der Kläger könne „dem Duldungsanspruch des Beklagten die von § 1156 Satz 1 BGB ausgeschlossene Aufrechnung nach § 406 BGB auch nicht als Einrede aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten, der der Grundschuldabtretung zu Grunde liegt.“ Schon Landgericht und Oberlandesgericht hatten sich mit der genannten Entscheidung auseinandergesetzt (vgl. OLG Köln, Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15 Rn. 15, 45).

C. Kontext der Entscheidung

I. Anwendbarkeit des § 1156 BGB auf Grundschulden
Dass § 1156 BGB auch auf Grundschulden anzuwenden ist, entspricht der zutreffenden allgemeinen Ansicht (vgl. Kiehnle in: BeckOGK, Stand: 15.05.2018, § 1156 BGB Rn. 24; Lieder in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2017, § 1156 Rn. 17; Wolfsteiner in: Staudinger, BGB, Bearbeitung 2015, § 1156 Rn. 18). Der BGH beschreitet insoweit keine neuen Wege. Das Urteil macht jedoch deutlich, dass § 1156 BGB nicht nur die Auswirkungen von solchen Vorgängen regelt, die nach den §§ 406-408 BGB zunächst die durch Hypothek gesicherte Forderung betreffen, sondern auch die Konsequenzen von Handlungen des Eigentümers des mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks, die nicht auf eine Beseitigung der gesicherten Forderung zielen, sondern unmittelbar auf Ablösung des dinglichen Rechts, hier also der Grundschuld (zu diesem doppelten Zweck des § 1156 Kiehnle in: BeckOGK, § 1156 BGB Rn. 2 f.). Der Kläger wollte mit seiner Aufrechnungserklärung hier nämlich nicht die Zedentin der Grundschuld von ihrer Verbindlichkeit gegenüber dem Beklagten befreien, sondern sein Grundstück von der Grundschuld des Beklagten.
II. Schutz des unentgeltlichen Erwerbs durch § 1156 BGB
In der Literatur wird bisweilen angenommen, der ein Grundpfandrecht unentgeltlich Erwerbende solle nicht in den Genuss des Schutzes durch § 1156 BGB kommen. Die Norm soll nach dieser Auffassung offenbar teleologisch reduziert werden, weil die „ratio legis“, „den Realkredit und die Bedürfnisse der Kreditwirtschaft“ zu fördern, „bei einem unentgeltlichen Erwerb“ nicht einschlägig sei (Lieder in: MünchKomm BGB, § 1156 Rn. 10). An dieser Einschätzung wird auch in einer der ersten Reaktionen auf das Urteil des BGH festgehalten, da „es sich bei § 1156 Satz 1 BGB um eine Ausnahmevorschrift aus Verkehrsschutzgründen“ handle, die nur die „Umlauffähigkeit der Hypothek“ oder Grundschuld stärken wolle (Lieder, LMK 2018, 407911).
Andere wollen § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB analog anwenden, so dass der Eigentümer nach der gemäß § 1156 BGB offenbar dinglich unwirksamen Aufrechnung „einen Bereicherungsanspruch gegen den Erwerber“ hätte (Wenzel in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 1156 Rn. 3). Wer einen Anspruch analog § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB indes damit begründet, dass „hier der Schutzzweck des § 1156 BGB vernachlässigt werden kann“ (Wenzel in: Erman, BGB, § 1156 Rn. 3), leistet Widersprüchen Vorschub, wie sie im Berufungsurteil des OLG Köln (Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15) evident geworden sind: Wäre die Aufrechnung trotz fehlender Wechselseitigkeit der Forderungen nach § 406 BGB entgegen § 1156 BGB wirksam, hätte der Eigentümer die Grundschuld durch die Ablösung bereits dinglich erworben und bedürfte dann keines bereicherungsrechtlichen Anspruchs auf Herausgabe der Grundschuld mehr. Wenn aber selbst der unentgeltliche Erwerb vom Nichtberechtigten nur einen bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruch des wahren Berechtigten gegen den redlichen Erwerber auslöst, dann darf auch der Zessionar einer Grundschuld, der diese unentgeltlich von der berechtigten Zedentin erworben hat, schwerlich schon auf dinglicher Ebene mit dem Verlust seiner Grundschuld konfrontiert werden. In Betracht kommt also allenfalls eine Analogie zu § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB, nicht aber eine teleologische Reduktion des § 1156 BGB.
§ 1156 BGB bezweckt – anders als nun auch vom BGH angenommen (Rn. 14) – überhaupt nicht oder allenfalls in einer sehr ungenauen Bedeutung einen „Vertrauensschutz für den Erwerber der Grundschuld“. Anders als § 1138 BGB und § 1157 Satz 2 BGB jeweils i.V.m. § 892 BGB schützt § 1156 Satz 1 BGB nicht ein redliches (zumindest) abstraktes Vertrauen des Erwerbers eines Grundpfandrechts auf den Inhalt des Grundbuchs, sondern bewahrt den Grundpfandgläubiger vor allem davor, dass der Eigentümer nach dem Erwerb ohne Rücksicht auf das Grundbuch und bei Briefgrundpfandrechten auch ohne Rücksicht auf den Brief Einreden gegen das dingliche Recht erlangen kann, indem er gegenüber dem Zedenten Rechtshandlungen vornimmt (§ 1156 Satz 1 BGB als Ausschluss des § 407 BGB). Der Eigentümer kann und muss sich vor einer Inanspruchnahme durch den nicht mehr berechtigten Zedenten schützen, indem er bei Briefgrundpfandrechten auf Vorlage des Briefes besteht bzw. sich bei Buchrechten auf den Inhalt des Grundbuchs beruft (vgl. Kiehnle, BKR 2009, 157, 158). Wenn dem Eigentümer zugemutet wird, nur an den durch Buch und Brief ausgewiesenen Gläubiger zu leisten (vgl. Kiehnle in: BeckOGK, § 1156 BGB Rn. 11.1), darf ihm nach der Regelung des § 1156 BGB auch für die Befriedigung durch Aufrechnung abverlangt werden, abweichend von § 406 BGB nur noch mit Forderungen gegen den aktuellen Gläubiger aufzurechnen. Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit des Grundpfandrechtserwerbs spielen für diese Beschränkung der Verteidigungsmöglichkeiten des Eigentümers keine Rolle. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, warum ein unentgeltlich Erwerbender im Verhältnis zum nachlässigen Eigentümer, der ohne Rücksicht auf Brief und Buch an den Zedenten geleistet hat (und also auch nicht von Unentgeltlichkeit des ihm unbekannten Erwerbs ausgehen konnte), benachteiligt werden soll.
Gegen eine Analogie zu § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB spricht, wie vom BGH in Übereinstimmung mit Teilen der Literatur (vgl. Kiehnle in: BeckOGK, § 1156 BGB Rn. 11; Wolfsteiner in: Staudinger, BGB, § 1156 Rn. 16) im Ergebnis zutreffend betont wird, die fehlende Vergleichbarkeit des dort geregelten Erwerbs vom Nichtberechtigten mit dem hier zu beurteilenden Erwerb vom Berechtigten. Freilich ist die Annahme, der Grundstückseigentümer erleide infolge der Zession der Grundschuld trotz Versagung einer nach § 406 BGB bestehenden Aufrechnungsmöglichkeit durch § 1156 BGB keinen „Rechtsnachteil“, weil er seine Forderung gegen den Zedenten und die Möglichkeit, gegenüber dem Zedenten aufzurechnen, behalte, in mehrfacher Hinsicht irreführend. Erstens schützt § 406 BGB den Schuldner doch gerade vor dem Verlust einer bestehenden oder in schutzwürdiger Weise angenommenen Aufrechnungslage (vgl. Kiehnle in: BeckOGK, § 1156 BGB Rn. 12) und der Schuldner hat einen Verlust der Forderung gegen den Zedenten auch in den von § 406 BGB erfassten Fällen ohnehin nie zu befürchten. § 1156 BGB bezweckt also sehr wohl, den Eigentümer im Verhältnis zum Zessionar durch Ausschluss der Aufrechnung zu benachteiligen (vgl. Rimmelspacher, WuB 2018, 343, 345, und im Ergebnis auch der BGH). Zweitens besteht eine Aufrechnungsmöglichkeit des Klägers gegen die Zedentin nach der Abtretung hier nicht mehr, denn auch in dieser Beziehung stehen sich nun keine wechselseitigen Forderungen mehr gegenüber, da Inhaber der Grundschuld jetzt ja der Beklagte ist.
Im Ergebnis ist der Entscheidung des BGH, § 1156 Satz 1 BGB auch zugunsten des Zessionars anzuwenden, der unentgeltlich erworben hat, uneingeschränkt zuzustimmen.
III. Unentgeltlichkeit/Rechtsgrundlosigkeit der Abtretung der Grundschuld
Kaum zu überzeugen vermögen die Ausführungen des BGH und der Vorinstanzen zur Unentgeltlichkeit der Abtretung der Grundschuld. Das OLG Köln (Urt. v. 21.11.2016 – 17 U 87/15) behauptet lapidar, der Beklagte habe die Grundschuld mangels einer ihm zustehenden zu sichernden Forderung unentgeltlich erlangt (Rn. 34). Der BGH spricht vage von einer Grundschuld, „deren Abtretung im engeren Sinne unentgeltlich … oder … rechtsgrundlos“ sein könnte (Rn. 14). Eine Gleichstellung von rechtsgrundlosem und unentgeltlichem Erwerb wäre hier wie in anderen Zusammenhängen (etwa §§ 816 Abs. 1 Satz 2, 822, 988; vgl. Martinek in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 816 Rn. 35 ff. und § 822 Rn. 7; Hans in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 988 Rn. 15 ff.) äußerst problematisch. Unter welchen Umständen die Gewährung einer Sicherheit als unentgeltlich einzustufen ist, erscheint trotz einschlägiger ständiger Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urt. v. 19.07.2018 – IX ZR 296/17; vgl. auch Martinek in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 816 Rn. 33 f.) weiter klärungsbedürftig. Jedenfalls müssten Entgeltlichkeit und Rechtsgrund nach dem Sicherungsvertrag und nicht unmittelbar anhand der gesicherten Forderung beurteilt werden (vgl. Rimmelspacher, WuB 2018, 343, 345 f.).
IV. Einreden aus dem Sicherungsvertrag
Dass ein am Sicherungsvertrag nicht Beteiligter Einreden aus diesem nicht ohne weiteres geltend machen kann (vgl. Rn. 29; außerdem Kiehnle in: BeckOGK, § 1157 BGB Rn. 4, 24 ff.), ergibt sich schon aus der Relativität der Schuldverhältnisse. Der Kläger, der mit einer eigenen Forderung gegen die Grundschuld aufrechnet, macht freilich keine Rechte aus einem Sicherungsvertrag geltend.
V. Säumniszuschläge und § 1159 BGB
Warum auf die seit 2006 angefallenen Säumniszuschläge ohne Problematisierung § 1156 BGB angewendet wird (vgl. Rn. 30 und Tenor), der doch für rückständige Nebenleistungen (zu den Nebenleistungen gehören die Säumniszuschläge, vgl. Kern in: BeckOGK, Stand: 01.07.2018, § 1115 BGB Rn. 56) nach den §§ 1159 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 und 2 BGB nicht eingreift (vgl. Kiehnle in: BeckOGK, § 1159 BGB Rn. 19), bleibt rätselhaft (vgl. Clemente, ZfIR 2018, 403, 404).

D. Auswirkungen für die Praxis

An der Anwendbarkeit des § 1156 BGB auch nach unentgeltlicher Abtretung einer Hypothek oder Grundschuld dürften nach der Klärung durch den BGH in der Praxis nun keine Zweifel mehr bestehen.

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Auf die im Urteil ausführlich behandelte Frage, wann Wucher vorliegt (Rn. 21 ff.), ist hier nicht einzugehen.

Schutz auch des unentgeltlichen Zessionars eines Grundpfandrechts durch § 1156 Satz 1 BGB
Carsten OehlmannRechtsanwalt
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