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Es gibt zwei Arten von Grundschulden, zum einen die Buchgrundschuld, zum anderen die Briefgrundschuld. Beide werden in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen, dort in Abteilung III. Bei der Briefgrundschuld wird daneben auf einem Formular der Bundesdruckerei ein Grundschuldbrief ausgestellt. Bei der Buchgrundschuld ist der Briefausschluss im Grundbuch einzutragen. Der Gesetzgeber hat eigentlich die Briefgrundschuld als Regelfall konzipiert. Die Praxis hingegen verzichtet weit überwiegend auf die gesonderte Ausstellung eines Grundschuldbriefes, sodass sich die Buchgrundschuld als Hauptanwendungsfall etabliert hat.

§ 1192 BGB Anwendbare Vorschriften

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.

(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.

§ 1116 BGB Brief- und Buchhypothek

(1) Über die Hypothek wird ein Hypothekenbrief erteilt.

(2) Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden. Die Ausschließung kann auch nachträglich erfolgen. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Vorschriften des § 873 Abs. 2 und der §§ 876, 878 finden entsprechende Anwendung.

(3) Die Ausschließung der Erteilung des Briefes kann aufgehoben werden; die Aufhebung erfolgt in gleicher Weise wie die Ausschließung.

Die Grundschuld ist nach dem sog. Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages fordern zu können. Damit ist die Grundschuld das klassische Instrument der Kreditsicherung. Die Grundschuld verkörpert ein abstraktes Recht, die Forderung ist nicht an ein Immobiliendarlehen oder einen sonstigen Kredit gebunden. Die der Hypothek immanente Akzessorietät wird bei der Grundschuld durch eine vertragliche Zweckvereinbarung (auch: Sicherungszweckerklärung – SZE) hergestellt.

Mit der Grundschuld wird ein Grundstück dergestalt belastet, dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Man spricht insoweit auch von einer dinglichen Haftung. Die Grundschuld gewährt dem Gläubiger einen nach entsprechender Kündigung der Grundschuld entstehenden Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner. Die Verwertung des Grundstücks erfolgt dann durch Zwangsversteigerung.

Der Grundschuldbrief ist allerdings auch ein Wertpapier. Für die Übertragung einer Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Bei einer Briefgrundschuld genügt hingegen der Abschluss eines Abtretungsvertrages und die Übergabe des Grundschuldbriefes, die Gläubigerstellung kann sich daher auch außerhalb des Grundbuchs ändern, da die Abtretung einer Briefgrundschuld sogar privatschriftlich erfolgen kann. Die Regelungen zur Grundschuld wurden zuletzt durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken am 19. August 2008 geändert. Hintergrund dieser Gesetzesänderung waren u.a. Missbrauchsfälle, die aber auch durch diese Änderung nicht vollständig ausgeschlossen werden konnten. Auch aktuell haben wir in unserer Beratungspraxis eine Anzahl von Mandanten, die von “Finanzhaien” mit Grundschuldbriefen und Teilgrundschuldbriefen, die letztlich auf Abbruchgrundstücken oder an sehr nachrangiger Stelle eingetragen waren, mit hohen Garantierenditen um ihr gutes Geld gebracht worden sind. Letztlich war es auch hier wieder so, dass die bislang ausgezahlten Scheingewinne wiederum von den Einlagen anderer Anleger stammten.

Grundschuld
Carsten OehlmannRechtsanwalt
Grundschuld
Birgit OehlmannRechtsanwältin