Anforderungen an den Verkaufsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds hinsichtlich der Weichkosten

Nachfolgend ein Beitrag vom 18.4.2017 von Landauer, jurisPR-BKR 4/2017 Anm. 2

Leitsatz

Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds informiert den Anlageinteressenten zutreffend über den Anteil der Kosten, die nicht in das Fondsgrundstück fließen (sog. Weichkosten), wenn der Interessent den im Prospekt angegebenen Anteil dieser Kosten an den Gesamtkosten mittels eines einfachen Rechenschritts in den Anteil an der Anlagesumme umrechnen kann.

A. Problemstellung

Der BGH hatte vorliegend zu entscheiden, ob ein Verkaufsprospekt einen Anlageinteressenten auch dann zutreffend über die sog. Weichkosten informieren kann, wenn nicht explizit der prozentuale Anteil der Weichkosten an der Anlagesumme des potentiellen Anlegers genannt wird, sondern der Anleger die Höhe der Weichkosten selbst errechnen muss.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Parteien streiten um Ansprüche aus Prospekthaftung aufgrund streitgegenständlicher Aufklärungsmängel im Verkaufsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds mit Investitionen in Immobilien in mehreren deutschen Städten. Der Kläger ist Treugeberkommanditist an dem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Die Beklagten sind zwei Gründungskomplementäre und eine Gründungskommanditistin des Fonds.
Das Landgericht wies die Prospekthaftungsklage ab. Das Oberlandesgericht gab der Klage in seiner Berufungsentscheidung jedoch weitestgehend statt. Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass die Prospektangaben hinsichtlich der Darstellung der Kosten der Kapitalvermittlung („Weichkosten“) zwar nicht falsch, aber irreführend seien und damit einem potentiellen Anleger die tatsächliche Werthaltigkeit seiner Beteiligung verschleierten. Die Darstellung im Prospekt schlüssle die Kosten für die Kapitalbeschaffung nicht gesondert auf; stattdessen werde insoweit nur ein Posten „Dienstleistungen und Garantien“ gebildet. Dieser werde relativ niedrig und damit werbend mit 11,2% bezogen auf die Gesamtinvestition angegeben. Auch wenn die Prozentrechnung mathematisch richtig sei, werde dem Anleger vorenthalten, dass bezogen auf seinen selbst geleisteten Anteil die Provisionen wesentlich höher seien, nämlich 28,53% ausmachten. Dies werde durch die Art der Darstellung verschleiert. Ein Anleger könne die für ihn maßgebliche Prozentzahl nur erkennen, wenn er die Zusammenhänge richtig erfasse und anschließend eine eigene mathematische Rechnung anstelle. Dies sei aber nicht Sinn und Zweck des Prospekts, der den Anleger zutreffend zu unterrichten habe.
Der BGH hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Zunächst hält der BGH in der besprochenen Entscheidung fest, dass die Beklagten als sog. Gründungsgesellschafter des Fonds aus Verschulden bei Vertragsschluss (Prospekthaftung im weiteren Sinne) gegenüber Kapitalanlegern haften, die dem Fonds beigetreten und dabei über die Risiken der Anlage nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden sind. Die Prospekthaftung im weiteren Sinne ist ein Anwendungsfall der Haftung für Verschulden bei Vertragsschluss nach den §§ 280 Abs. 1, 3, 282, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB. Danach obliegen dem, der selbst oder durch einen Verhandlungsgehilfen einen Vertragsschluss anbahnt, gewisse Schutz- und Aufklärungspflichten gegenüber seinem Verhandlungspartner, bei deren Verletzung er auf Schadensersatz haftet. Abgesehen etwa von dem Sonderfall des § 311 Abs. 3 BGB, in dem auch ein Dritter haften kann, wenn er in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen hat, trifft die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss denjenigen, der den Vertrag im eigenen Namen abschließen will. Das sind bei einem Beitritt zu einer Kommanditgesellschaft grundsätzlich die schon beigetretenen Gesellschafter. Denn der Aufnahmevertrag wird bei einer Personengesellschaft zwischen dem neu eintretenden Gesellschafter und den Altgesellschaftern geschlossen. Bei einer Publikumsgesellschaft ist eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nur insoweit ausgeschlossen, als sie sich gegen Altgesellschafter richten würde, die nach der Gründung der Gesellschaft rein kapitalistisch beigetreten sind und auf die Vertragsgestaltung und die Beitrittsverhandlungen und -abschlüsse erkennbar keinerlei Einfluss haben.
Anschließend bestätigt der BGH, dass einem Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden muss; d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Dazu gehört auch eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können.
Entgegen dem Berufungsgericht vertritt jedoch der BGH die Auffassung, dass die streitgegenständlichen Prospektangaben im Hinblick auf die Weichkosten den Anforderungen an eine hinreichende Aufklärung der Anleger genügen. Das Berufungsgericht hat nach Auffassung des BGH den maßgeblichen Anlegerhorizont fehlerhaft beurteilt.

C. Kontext der Entscheidung

Ein Prospekt ist fehlerhaft, wenn der Anleger dem Prospekt den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstand, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, nicht ohne weiteres entnehmen kann. Mit den Anforderungen an einen wahrheitsgemäßen, vollständigen und verständlichen Prospekt ist es nicht zu vereinbaren, wenn der Anleger zur Ermittlung des Anteils der Weichkosten erst verschiedene Prospektangaben abgleichen und anschließend eine Reihe von Rechengängen durchführen muss. Nicht erforderlich ist andererseits, dass der Anteil der Weichkosten im Prospekt mit einer Prozentzahl vom Anlagebetrag angegeben wird. Vielmehr genügt es, wenn der Anleger diesen Anteil mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen kann. Eine solche Berechnung ist im vorliegenden Fall nach Auffassung des BGH ohne Schwierigkeiten möglich. Von einem Anleger kann eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts verlangt werden. Die alleinige Angabe des prozentualen Anteils der Weichkosten an den Gesamtausgaben, die zutreffend wiedergegeben ist und sich auf derselben Seite des Prospektes befindet, die zugleich die Angaben enthält, mit denen ein potentieller Anleger mittels eines einfachen Rechenschritts den Anteil der Weichkosten am Eigenkapital des Fonds feststellen kann, ist vor diesem Hintergrund nicht geeignet, für die Anlageentscheidung maßgebliche Informationen zu verschleiern.
Der BGH konnte im vorliegenden Fall die Auslegung uneingeschränkt selbst vornehmen, weil der Emissionsprospekt über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet wurde und daher ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung bestand. Der BGH führt mit dem besprochenen Urteil seine bisherige Rechtsprechung fort und hat sie damit weiter verfestigt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Vom Anleger wird eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts verlangt. Er kann Ansprüche aus Prospekthaftung nicht geltend machen, wenn er eine einfache Dreisatzrechnung unterlassen hat.

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Die Prospekthaftung im weiteren Sinne gilt auch für den Treugeberkommanditisten, sofern er durch den Gesellschafts- und den Treuhandvertrag im Innenverhältnis einem Kommanditisten gleichgestellt ist.